Comprar imóvel já financiado? Você vai perder dinheiro se não souber disso antes

Adquirir um imóvel que ainda está não foi quitado uma oportunidade atraente, mas é essencial entender os detalhes desse processo para evitar problemas futuros. 

Eu vou trazer aqui os aspectos cruciais que você precisa considerar antes de tomar essa decisão importante.

O que você precisa saber antes de comprar um imóvel já financiado

Antes deixe eu contar uma história real que ilustrará o motivo deste artigo.

Seu Jorge(nome fictício) comprou um apartamento financiado e não registrou em seu nome.

A História de Seu Jorge: Uma Lição Sobre Regularização Imobiliária

Seu Jorge vivenciou uma situação que ilustra perfeitamente os desafios e complicações que podem surgir na compra de imóveis financiados. Sua experiência serve como um alerta importante para quem considera entrar em acordos imobiliários não convencionais.

Tudo começou quando Seu Jorge decidiu comprar um apartamento que ainda estava financiado. Ele e sua esposa fizeram uma promessa de cessão de direitos em cartório e assumiram as prestações do financiamento. Até aqui, pareciam estar tomando as precauções necessárias.

Um golpe de sorte favoreceu Seu Jorge: a antiga proprietária havia regularizado tudo, inclusive averbando a quitação do imóvel no Registro Geral de Imóveis (RGI). Esta ação da vendedora foi crucial e incomum em transações deste tipo, oferecendo uma camada adicional de segurança para Seu Jorge.

No entanto, o destino reservava um desafio inesperado. Anos após a compra, a esposa de Seu Jorge faleceu. No momento do registro do óbito, foi declarado que ela “não havia deixado bens”. Esta declaração, aparentemente inofensiva, acabou se tornando a fonte de um problema jurídico significativo.

Tempos depois, em um processo na Defensoria Pública, Seu Jorge foi confrontado com a exigência de alterar a declaração no óbito de sua esposa de “não deixou bens” para “deixou bens”. Esta mudança parecia simples à primeira vista, mas revelou-se um desafio burocrático considerável.

O problema residia no fato de que, para fazer tal alteração no cartório, era necessário apresentar o RGI com o nome da esposa falecida. Aqui, a complexidade da situação se tornou evidente: apesar de terem comprado o imóvel juntos, o processo de transferência formal da propriedade para seus nomes nunca havia sido concluído.

Infelizmente, o desfecho desta história permanece desconhecido, pois eu perdi contato com Seu Jorge.

No entanto, este caso serve como um poderoso exemplo das complicações que podem surgir quando a regularização completa de um imóvel não é realizada.

Ao considerar a aquisição de um imóvel já financiado, compreenda que você não apenas comprará uma propriedade, mas também assumirá uma dívida existente. 

Este processo é mais complexo do que uma compra tradicional.

O conceito-chave aqui é a alienação fiduciária, que significa que o banco mantém a propriedade do imóvel até que a dívida seja totalmente quitada. 

Durante esse período, o comprador possui apenas a posse do imóvel, não a propriedade legal.

É crucial realizar uma análise financeira detalhada para determinar se essa opção é realmente vantajosa em comparação com iniciar um novo financiamento. 

Considere fatores como taxas de juros, prazo restante do financiamento e o valor total a ser pago.

Os riscos de comprar um imóvel que ainda não foi quitado

A aquisição de um imóvel financiado apresenta riscos específicos que devem ser cuidadosamente avaliados:

• Desaparecimento do vendedor: Se o vendedor não puder ser localizado no futuro, podem surgir complicações legais.
• Penhora do imóvel: Caso o vendedor tenha outras dívidas, o imóvel pode ser alvo de processos judiciais.
• Questões com herdeiros: No caso de falecimento do vendedor, os herdeiros podem contestar a venda.
• Dificuldades na regularização: A transferência oficial do financiamento pode ser um processo complexo e demorado.

Contrato de gaveta: O que é e por que evitar 

O chamado “contrato de gaveta” é uma prática informal e arriscada no mercado imobiliário, especialmente quando se trata de imóveis financiados. 

Embora seja tentador pela aparente simplicidade, este tipo de acordo pode trazer sérias consequências legais e financeiras.

O que é um contrato de gaveta? 

Um contrato de gaveta é um acordo informal entre comprador e vendedor, onde a transferência do imóvel é feita sem o conhecimento ou aprovação da instituição financeira que detém o financiamento. 

O nome “de gaveta” vem justamente do fato de que este contrato não é oficialmente registrado, ficando apenas entre as partes envolvidas.

Por que as pessoas recorrem a esta prática? 

Geralmente, as pessoas optam por contratos de gaveta por algumas razões:

1. Dificuldade em obter aprovação de crédito para um financiamento formal 
2. Desejo de evitar custos e burocracia associados à transferência oficial 
3. Urgência na negociação, seja por parte do comprador ou do vendedor 

Riscos legais e financeiros Apesar da aparente conveniência, os contratos de gaveta apresentam riscos significativos:

1. Insegurança jurídica: O comprador não se torna legalmente proprietário do imóvel 
2. Risco de perda do imóvel: Se o vendedor original deixar de pagar o financiamento, o banco pode retomar o imóvel 
3. Dificuldades em resolver disputas: Sem um contrato formal, resolver conflitos pode ser extremamente complicado 
4. Possíveis penalidades: Algumas instituições financeiras podem aplicar multas ou até antecipar a dívida ao descobrir um contrato de gaveta 

Alternativas legais 

Em vez de recorrer a um contrato de gaveta, considere estas opções legais:

1. Transferência oficial do financiamento: Negocie com o banco para assumir o financiamento existente 
2. Novo financiamento: Obtenha um novo empréstimo para quitar o financiamento atual do vendedor 
3. Consórcio ou outras formas de crédito: Explore alternativas que possam viabilizar a compra de forma legal 

Consequências potenciais Para o comprador:

• Risco de perder o investimento feito no imóvel 
• Dificuldade em comprovar a propriedade para fins legais ou fiscais 
• Possível envolvimento em processos judiciais 

Para o vendedor:

• Responsabilidade continuada pelo financiamento, mesmo após a “venda” 
• Risco de ser acionado judicialmente pelo comprador em caso de problemas 
• Possíveis complicações com a instituição financeira ao tentar quitar o financiamento 

Em suma, embora o contrato de gaveta possa parecer uma solução rápida e fácil, os riscos associados a esta prática superam em muito quaisquer benefícios de curto prazo. 

É sempre recomendável buscar vias legais e transparentes ao negociar um imóvel, especialmente quando há um financiamento envolvido. 

A segurança jurídica e a tranquilidade a longo prazo valem o esforço adicional de seguir os procedimentos oficiais.

Passo a passo: Como comprar um imóvel já financiado de forma segura

Para minimizar os riscos associados à compra de um imóvel financiado, siga estes passos:

• Realize uma pesquisa minuciosa: Verifique todas as certidões e possíveis débitos relacionados ao imóvel.
• Entre em contato com o banco: Investigue a possibilidade de transferir o financiamento para seu nome.
• Contrate um advogado especializado: Um profissional experiente em Direito Imobiliário pode oferecer orientação valiosa.
• Elabore um contrato detalhado: Evite acordos informais e assegure-se de que todos os termos estejam claramente documentados.
• Registre a transação em cartório: Este passo é essencial para garantir a segurança jurídica da transação.

Cada etapa deste processo é crucial e não deve ser negligenciada, pois a omissão de qualquer parte pode resultar em complicações significativas no futuro.

Alternativas para refinanciar um imóvel já financiado

Existem opções para melhorar as condições de um financiamento existente:

Portabilidade de crédito

Este processo permite transferir seu financiamento para outra instituição financeira, potencialmente obtendo taxas de juros mais favoráveis.

Refinanciamento

O refinanciamento oferece a oportunidade de renegociar os termos do empréstimo, possivelmente estendendo o prazo ou reduzindo as parcelas mensais.

É importante realizar uma análise cuidadosa antes de optar por qualquer uma dessas alternativas, pois nem sempre resultam em economia a longo prazo.

Dicas para negociar a compra de um imóvel não quitado

Ao negociar a compra de um imóvel financiado, considere as seguintes estratégias:

Pesquise o valor de mercado do imóvel para ter uma base sólida para negociação.

Procure entender a situação financeira do vendedor, pois isso pode influenciar na negociação.

Considere propor a quitação da dívida existente, se as condições forem favoráveis.

Esteja preparado para negociar diversos aspectos, incluindo taxa de juros, prazo e valor das parcelas.

Tenha um plano alternativo caso a transferência do financiamento não seja aprovada pelo banco.

Uma negociação bem-sucedida deve resultar em um acordo benéfico para ambas as partes.

Aspectos legais: O que diz a lei sobre a transferência de financiamentos

A transferência de financiamentos imobiliários é regulamentada pela Lei 9.514/97, que trata da alienação fiduciária de imóveis. 

Esta legislação estabelece a possibilidade legal de transferir um financiamento de uma pessoa para outra, desde que haja aprovação da instituição financeira.

A Lei 13.465 de 2017 trouxe melhorias neste processo, tornando mais difícil para os bancos recusarem a transferência sem justificativa plausível. 

No entanto, as instituições financeiras ainda mantêm o direito de avaliar o perfil de crédito e a capacidade financeira do novo comprador.

Armadilhas comuns ao comprar um imóvel que ainda está financiado (e como evitá-las)

Esteja atento a estas armadilhas comuns:

Contratos informais: 

Evite acordos não oficiais, pois eles não oferecem proteção legal adequada.

• Negligenciar a verificação de documentos: Sempre examine minuciosamente toda a documentação relacionada ao imóvel.
• Ignorar dívidas existentes: Verifique se há débitos pendentes, como IPTU ou taxas condominiais atrasadas.
• Não realizar vistoria: Uma inspeção detalhada pode revelar problemas estruturais que o imóvel oculta.
• Confiar excessivamente nas informações fornecidas pelo vendedor: Sempre verifique independentemente todas as informações recebidas.

Evitar essas armadilhas requer diligência e, muitas vezes, assistência profissional. O investimento em precauções adequadas pode prevenir problemas significativos no futuro.

Concluindo, a aquisição de um imóvel financiado pode ser uma opção viável, desde que sejam tomadas todas as precauções necessárias. É fundamental compreender todos os aspectos envolvidos, buscar orientação profissional quando necessário e seguir todos os procedimentos legais para garantir uma transação segura e vantajosa.

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